宅建業免許とは

宅建業免許が必要となる宅地建物取引業とは？

宅地建物取引業（いわゆる「不動産業」）を営むためには宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣若しくは都道府県知事の免許を受けなければなりません。

ただし、不動産に関する全ての業種に宅建業免許が必要ということではなく、宅建業法では、宅建業免許を要する宅建業のことを「宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業としておこなうこと」または「宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃貸するにつき、その代理若しくは媒介することを業としておこなうこと」と規定しております。

この内容を表にまとめてみると、宅建業免許が必要となる宅建業の範囲は以下の通りとなります。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
賃貸	×	○	○

○：免許必要　×：免許不要

簡単に言うと、自らが家主として不動産の賃貸を行う場合以外の不動産に関する取引を、反復して行うような場合には、宅建業免許を受ける必要があります。

宅建業を「業として行なう」ことの判断基準とは？

「業として行なう」というのは、宅地建物の取引を社会通念上、事業の遂行とみることができる程度に行なう状態のことをいいます。

また、「業として行なう」の判断は、次のようなものを参考に、諸要因を勘案して総合的に行なわれます。

• 取引の対象者（一般の者が対象か、特定の相手方か）
• 取引の目的（利益を目的としているか、特定の資金需要の充足が目的か）
• 取引対象物件の取得経緯（転売目的で取得したのか、相続などで取得したのか）
• 取引の態様（自ら直接販売するのか、宅建業者に代理・媒介を依頼するのか）
• 取引の反復継続性（継続して取引を行うか、１回限りの取引か）

※（ ）書きの内容については、前者のケースが「業として行う」とみなされる可能性が高いと言えます。

センター長奥田からのワンポイントアドバイス！

私が不動産会社で営業をしていた頃、この「宅建業に該当する業種かどうか」や「業として行うのかどうか」の判断基準については、本当に慎重に見ておりました。

というのは、不動産業界には、「２回までの取引なら反復継続と言われない」とか「家族名義で購入しておけば大丈夫」などという都市伝説が有り、免許を得ずして競売・買取再販を行っていた方が突然検挙される、というケースを結構目にしてきたからです。（ちなみに通報されて発覚するケースが殆どなんです。）

「何回まで大丈夫」という考え方よりも、「営利目的で不動産を購入し売却する」のであれば、免許は必要、と考えておいた方が良いかも知れませんので、競売などを趣味や財テクに考えておられる方はくれぐれもご注意ください。

宅建業免許の区分

宅地建物取引業免許は、国土交通大臣免許と都道府知事免許の２種類に区分されております。

２以上の都道府県の区域内に事務所を設置して営業を行う場合は国土交通大臣の免許が必要となり、１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して営業を行う場合は都道府県知事の免許が必要となります。

免許の対象となるのに法人・個人の区別はなく、どちらの免許も取得することが可能です。

ただし、個人で免許を受けている者が法人を設立して免許を引き継ぐことはできず（逆も同じです）、また免許を売買したり相続することはできません。（免許を受けている法人を売買により取得したり、相続により取得して、そのまま免許業者として営業することは可能です。）

宅建業免許の有効期間

宅建業免許の有効期間は５年間となっており、免許取得から５年を経過した後も引き続き宅建業を継続するのであれば、免許の更新を受ける必要があります。

もし、更新の手続きを行わずに営業を継続すると、無免許営業とみなされ、３年以下の懲役または１００万円以下の罰金（または両者の併科）という、厳しい罰則が課せられることになります。

宅建業免許の更新手続きは、有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間に行う必要がありますので、免許期間の期日管理をしっかりと行う必要があります。

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